年終歲尾，蛋殼的爆雷讓長租公寓再次成為熱門話題。
實際上，長租公寓爆雷一直是住房租賃市場一個揮之不去的陰影。克而瑞研報稱，相關數(shù)據(jù)顯示，2019年有超過20家長租公寓因資金鏈斷裂爆雷。今年以來，長租公寓爆雷事件愈演愈烈，僅8月單月爆雷數(shù)量就高達15家。
長租公寓之所以一直站在風口上，歸根結(jié)底是因為住房租賃市場的需求真實存在，并且需求量足夠大。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，預計到2020年，租房市場規(guī)模將達到2.71萬億元，2023年房屋租賃總面積將達到83.82億平方米，租賃人口達到2.48億人。
租賃市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，是關乎千家萬戶的基本生活保障的重大民生問題。黨的十九大報告已經(jīng)提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。人民日報亦發(fā)布評論指出，整頓規(guī)范住房租賃市場秩序，加快推進“租購并舉”住房制度改革，是發(fā)揮“有形之手”調(diào)控作用的重要體現(xiàn)。在調(diào)控長效機制下，通過“租購并舉”撐起一個健康的住房市場。
然而，蛋殼的爆雷將數(shù)以萬計的租客、房主拉入了深淵，讓這個市場再度蒙上了陰影，也出現(xiàn)了更多疑問：備受爭議的長租公寓頻頻爆雷的根源在哪兒？到底有沒有出路？如何拯救岌岌可危的長租公寓？住房租賃市場新的出路在何方？
此長租公寓非彼“長租公寓”
過去幾年，房地產(chǎn)市場最活躍的名詞之一是“長租公寓”，從“租售并舉”開始，到最近兩年的跑馬圈地、上市，再到接二連三的爆雷，長租公寓一直站在風口浪尖之上。
但在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，“長租公寓”這個概念，其實已經(jīng)被錯用。當下所謂的長租公寓不是真正意義上的長租公寓，國家鼓勵的長租公寓應該是業(yè)主改造，將過去限制的房源變成租賃市場的增量房源。而現(xiàn)在市場議論的長租公寓，其實都只是賺取差價的二手房房源。
“單純看這項業(yè)務本身就有問題，必然透支市場。”張大偉指出，以蛋殼、自如為代表的長租公寓都玩的是一個以時間為核心要素的期限套利游戲：裝修、分租這些其實都只是資金池的補充，“長收短付”是這一類型企業(yè)的最大特征。
盡管長租公寓在“畸形”發(fā)展，但長租公寓的市場份額占比相當之高。張大偉表示，長租公寓類的企業(yè)在北京、上海等城市占比市場份額已經(jīng)超過20%，如果加入“二房東”模式產(chǎn)生的交易計算，當下市場已經(jīng)有60%的租賃房源不是租客與房主直接交易模式。“這種情況下，住房租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監(jiān)管力度。”
而首當其沖需要解決的就是立法監(jiān)管資金錯配問題，避免企業(yè)沉淀大量資金形成資金池。“如果企業(yè)沒有資金池，就不會去極力擴張，自然就能夠促成房東和租客直接簽約，風險也會降低。”
有行業(yè)人士表示，長租公寓運營企業(yè)非常惡劣的行為就是直接搞資金池。據(jù)其透露，相關部門已經(jīng)在就監(jiān)管資金或取消資金池方面詢問專業(yè)人士意見。
金融創(chuàng)新與合作或可解長租公寓之痛
長期以來，租住權益難保障、長租房源緊缺、租賃信息不對稱、管理不規(guī)范等成為了困擾住房租賃市場發(fā)展的痛點問題。而持續(xù)不斷的長租公寓爆雷，又給這個行業(yè)帶來諸多質(zhì)疑和挑戰(zhàn)。
但這并不意味著，長租公寓就毫無出路可言。胡景暉稱，從正規(guī)長租公寓運營商角度來看，之所以沉淀資金池，是因為企業(yè)面臨融資難的困境。因為資本市場的屬性和產(chǎn)業(yè)屬性不匹配，導致長租公寓行業(yè)進出的都是短錢、熱錢、快錢，沒有大規(guī)模、長周期的低價資本來支持，所以某種意義上，企業(yè)沉淀資金池也是迫于企業(yè)融資的窘境。
所以政策在監(jiān)管或廢除資金池的同時，為規(guī)范性的企業(yè)進行一些金融創(chuàng)新，包括資產(chǎn)證券化、reits等方式，可為長租公寓的健康發(fā)展降低融資門檻。
此外，已經(jīng)有不少房企系長租公寓在加快步伐。12月1日，龍湖集團滬蘇公司發(fā)布在上海、蘇州兩地的產(chǎn)城業(yè)務版圖，據(jù)滬蘇龍湖冠寓發(fā)展部總經(jīng)理都暉透露，滬蘇兩地目前累計簽約31個項目，今年預計開業(yè)24店。10月17日，萬科長租公寓事業(yè)部管理層透露，截至2020年10月，萬科泊寓的房間數(shù)已經(jīng)達到13.48萬間，開業(yè)365家門店，重回榜首。
張大偉表示，以萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的的房企系長租公寓是真正意義上的長租公寓，這些企業(yè)不會跑路，只是規(guī)模不會大，可以作為市場上的補充。
胡景暉分析稱，從當下的市場來看，開發(fā)商來做長租公寓，不是微利就是賠錢。但是不管是虧損還是微利，開發(fā)商是不會跑路的，因為企業(yè)資金實力雄厚，而且長租公寓是作為一個試點，所以開發(fā)商可以接受相當長一段時間的虧損。
只是，開發(fā)商喜歡成立運營公司來運營，但實際上開發(fā)商本身既沒有這個能力，也沒有這個基因，所以開發(fā)商要想真的把長租公寓做大、做強其實很難。
胡景暉建議，就像開發(fā)商將自持酒店外包給萬豪、希爾頓、威斯汀這樣的集團來管理一樣，將長租公寓外包給有專業(yè)能力的長租公寓運營商來運營自己，開發(fā)商專心做好大業(yè)主。
而這種互相合作的模式，有可能同時解決長租公寓運營商沉淀資金池的問題。胡景暉表示，目前很多運營商已經(jīng)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，只做管理收管理費，不作二房東了。“這是長租公寓未來發(fā)展的一個方向。”
規(guī)范、鼓勵是保證租賃市場健康發(fā)展的有效途徑
租賃市場的健康發(fā)展，長租公寓并不是唯一的課題，也不是唯一要監(jiān)管的對象。
“保證住房租賃市場健康發(fā)展，第一步就是立法和監(jiān)管。”有行業(yè)人士認為，當下住房租賃市場亟待立法的規(guī)范。
胡景暉透露，明年年初北京市或?qū)⒊雠_北京市房租租賃方面的立法，作為第一個省級地方性行政法規(guī)應該是個重大突破。9月7日，住建部發(fā)布了房屋住宅租賃條例征求意見稿，大概率今年年底明年年初也會出臺。
“但是我覺得應該不夠，因為租購并舉是國家戰(zhàn)略，如果僅僅是一個地方性行政法規(guī)和一個部門條例，我覺得立法級別太低了，至少應該是國務院的行政性法，甚至是人大出臺租賃法等支撐。”
第二，需要一個系統(tǒng)性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。胡景暉表示，因為近幾年出臺的所有鼓勵政策都是零散的、片段式的、不系統(tǒng)的，而且在地方很難落地，所以未來很有可能國家的權威部門在制定十四五整個房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展規(guī)劃中，會把涉及房屋租賃的所有國家鼓勵政策系統(tǒng)化，然后地方部門去落地。
此外，就是國家隊必須進場，因為住房租賃市場是一個關乎民生的產(chǎn)業(yè)，房屋租賃是屬于底線，必須守住。據(jù)了解，目前，建行推出了建融家園、中行也從金融合作方面入場支持、發(fā)展租賃住房。
“一旦國資大規(guī)模入局，行業(yè)卷款跑路、擾亂市場、哄抬租金等各種亂象將會得到控制，行業(yè)會變得更健康。”
